Il 2020 rimarrà sempre nei nostri ricordi, per essere buoni, ma la pandemia ha lasciato i segni anche nella quotidianità dei condomini. Ecco la nota di Federica Bugea, delegata AMi Roma.
L’emergenza sanitaria da SARS COV-2 (COVID-19), che sta caratterizzando questo tempo, rende il periodo unico nella storia dell’ultimo secolo. Il nostro modo di vivere, di uscire e di relazionarci è sicuramente cambiato, e uscendo per strada la prima cosa che risalta all’occhio è la diffidenza, per proteggerci è necessario mantenere le distanze. Questo senso di insicurezza è ancor più evidente all’interno del Condominio, dove spesso si deve convivere con chi sottovaluta la gravità della situazione. Come è stata vissuta e come si vive l’emergenza Covid all’interno del condominio? Innanzitutto definiamo che cosa è il Condominio, questo concetto culturale introdotto esplicitamente nel 2012 dal Legislatore: il Condominio è l’insieme della proprietà privata, le singole unità immobiliari e le parti del bene comune: scale, androni, tetto, ascensori. Tuttavia, per godere appieno del diritto alla proprietà privata all’interno dello stabile condominiale è fondamentale il rispetto e l’uso delle parti comuni. Questo concetto, di rispetto della cosa comune, apparentemente semplice e intuitivo, durante il periodo di emergenza, ha evidenziato quanto siano lacunose le norme che riguardano il condominio; di fatto soprattutto durante la pandemia è nata l’esigenza di affidarsi a norme non scritte dettate nella maggior parte dei casi dall’esigenza di situazioni concrete.
In questo contesto si inserisce il ruolo “spinoso” dell’amministratore di condominio, quale è il suo ruolo, quali poteri e quali strumenti ha per ottemperare alle problematiche relative all’emergenza covid-19?
Gli articoli 1129, 1130 e 1135 del codice civile evidenziano quali sono gli obblighi, le attribuzioni e i doveri dell’amministratore di condominio; nelle norme non è prevista alcuna indicazione per la gestione in stato emergenziale, come quella che stiamo vivendo, di fatto alla formulazione generica e astratta contenuta negli articoli è difficile far corrispondere una realtà straordinaria. L’attuale pandemia ci ha colto tutti impreparati, non c’è negli anni precedenti una simile situazione che possa fungere da precedente, alla quale fare riferimento; è mutato il modo di vivere e di comportarsi gli uni con gli altri, e questo ha sicuramente creato una sorta di codice di comportamento che andrà a migliorare la vita all’interno del condominio. L’auspicio è che tutte le attenzioni che si stanno attuando all’interno dei condomini possa proseguire anche in futuro.
Tra le novità c’è la mascherina, divenuta il “must” del momento, importante per la sicurezza di tutti e da indossare anche nelle parti comuni. Pensa al vano scala o in ascensore, ad esempio. Il condomino che uscendo di casa indossa il dispositivo di protezione è certo che, se anche occasionalmente e in modo accidentale incontrasse un altro soggetto che a sua volta indossa il dispositivo di protezione, l’evento dovrebbe contenere il rischio della propagazione del virus. L’utilizzo di disinfettanti, posti per esempio all’ingresso dello stabile, per evitare il diffondersi del virus attraverso il contatto delle parti comuni come il pulsante dell’ascensore o il corrimano delle scale. Nella situazione cui si verifichi un caso di positività all’interno del condominio o si abbia un fondato sospetto è necessario avvisare le autorità competenti, in un contesto del genere il dovere civico e la sensibilità e responsabilità dei singoli soggetti assumono notevole importanza.
Va precisato che il condomino positivo non è obbligato a comunicare il proprio stato di salute all’amministratore. L’obbligo vige solo verso le autorità sanitarie per finalità di quarantena, per monitorarlo ed effettuare il tracciamento dei contatti. Ovviamente il soggetto posto in quarantena è obbligato all’isolamento e tenuto ad evitare, per quanto gli sia possibile, di entrare in contatto con gli altri condomini e all’utilizzo degli spazi comuni.
Il soggetto però può comunicare di sua spontanea volontà all’amministratore il suo stato di salute, ma quest’ultimo è chiamato alla riservatezza. L’amministratore può comunicare al resto del condominio che esiste un caso positivo all’interno dello stabile, mantenendo riservato il nominativo, e invitare a una maggiore attenzione nei luoghi comuni e ribadendo le regole di distanziamento sociale ed esortando ad igienizzare frequentemente le mani. L’amministratore può procedere all’opera di sanificazione degli ambienti comuni, al solo scopo cautelativo, ma non vi è l’obbligo. La sanificazione può essere effettuata solo da ditte specializzate ma farla una tantum a scopo preventivo ha poco senso, visto che ogni giorno gli ambienti comuni sono frequentati da tutti gli abitanti dello stabile, infatti colui che esce dall’abitazione, e cioè dalla proprietà privata, entra nel bene comune a cui accedono non solo gli altri condomini, ma anche i terzi, per esempio: la ditta delle pulizie, ditte di manutenzione del condominio, il medico che va a visitare ai malati o coloro che effettuano le consegne a domicilio.
La spesa di sanificazione è ovviamente a carico del condominio e si va a sommare alle spese condominiali, quindi onde evitare possibili contestazioni successive alla spesa effettuata sarebbe bene avere diversi preventivi e allegare la fattura della ditta che avrà eseguito la sanificazione, specificando che la sanificazione è stata effettuata a seguito della segnalazione di un positivo all’interno dello stabile. Per evitare ulteriori contestazioni può effettuare una riunione straordinaria interrogando i condomini direttamente sulla spesa. A tal proposito occorre ricordare che molti condomini non hanno potuto tenere l’assemblea ordinaria approvativa del bilancio per l’eccezionale situazione legata a Covid 19. Pertanto, gli amministratori che gestiscono questi stabili non hanno in mano alcuno strumento legale che possa loro permettere di chiedere il pagamento degli importi condominiali, dall’altro lato però la vita del condominio e con essa gli oneri continuano a maturare e devono essere adempiuti ad esempio l’acqua, il gas, la pulizia delle scale che ove ritenuto opportuno sono state implementate.
In questa situazione, sarebbe auspicabile che ogni condominio avesse dei condomini che in maniera spontanea pagassero le quote condominiali nella misura egualitaria rispetto a quella dell’anno pregresso in attesa dell’approvazione del bilancio, tutto ciò riporta al senso civico del sentirsi parte integrante di quella micro famiglia che si chiama Condominio. Per quanto riguarda le varie problematiche relative alle assemblee, come svolgerle, dove, quali misure utilizzare ecc… ha suscitato non poche difficoltà l’approvazione del Decreto Legge 7 ottobre 2020 convertito in legge n. 159 del 27 novembre 2020, ritenuta da molti amministratori come una norma distruttiva per il condominio, procedendo per gradi troviamo alcune problematiche ad esempio per quanto riguarda le assemblee in modalità telematica, dovrebbero essere approvate con il consenso di tutti, oppure dovevano essere previste dal regolamento condominiale, ma nessuno avrebbe mai immaginato di ritrovarsi in una simile situazione nel 2020, di fatto prima del 2020 non si era mai verificata una situazione emergenziale come quella che stiamo vivendo e nessuno mai aveva mai pensato di introdurre una simile opzione e ad un relativo consenso preventivo dei condomini.
Invero le assemblee di condominio presentano evidenti difficoltà in presenza figurarsi in modalità telematica, con relativi problemi di connessione, strumenti tecnologici ecc… nella norma appena approvata, il consenso dei condomini è sostituito con “la maggioranza” dei condomini, sorge spontaneo il quesito a quale maggioranza faccia riferimento la norma, ad una maggioranza dei presenti? quindi al 50+1 dei condomini? Se così fosse verrebbe a mancare il rispetto del requisito primario previsto dall’art. 1136 c.c. che prevede una maggioranza su base millesimale. Viene meno la possibilità di partecipazione all’assemblea da parte di tutti gli aventi diritto, in quanto non avremmo la partecipazione di tutti i condomini sia per mancanza di strumenti tecnologici che per connessione idonea ecc.. ciò va a vincolare l’intera compagine condominiale perché solo una parte dei condomini andrebbero a partecipare all’assemblea, con il rischio di decidere per la restante parte di condomini che se presenti avrebbero votato contro.
Manca l’indicazione dei criteri da seguire in relazione alle deleghe, ad eventuali problemi di connessione che si verificano durante l’assemblea, o nel caso in cui un condomino si disconnette in prossimità della votazione con relativa perdita del quorum, mancano in oltre le indicazioni per quel che concerne la violazione della privacy, si pensi ad esempio alla situazione in cui vi è il condomino collegato online, in presenza di altri soggetti possibilmente estranei al condominio, non sono stati individuati i criteri di gestione tecnica dell’assemblea, chi gestisce l’assemblea? si pensi ad esempio alla sovrapposizione di voci durante il collegamento, dunque come abbiamo evidenziato vi sono una serie di difficoltà che sono già presenti nelle assemblee in presenza e che con la modalità telematica online sarebbero ancora più complicati da gestire. L’auspicio sarebbe quello di dare maggiore autonomia e maggiori poteri all’amministratore in particolar modo in questo periodo per potergli consentire di agire auto nomante in situazioni emergenziali, come l’attuale.
Federica Bugea, delegata AMi Roma
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