Il 2020 rimarrà sempre nei nostri ricordi, per essere buoni, ma la pandemia ha lasciato i segni anche nella quotidianità dei condomini. Ecco la nota di Federica Bugea, delegata AMi Roma.

L’emergenza sanitaria da SARS COV-2 (COVID-19), che sta caratterizzando questo tempo, rende il periodo unico nella storia dell’ultimo secolo. Il nostro modo di vivere, di uscire e di relazionarci è sicuramente cambiato, e uscendo per strada la prima cosa che risalta all’occhio è la diffidenza, per proteggerci è necessario mantenere le distanze. Questo senso di insicurezza è ancor più evidente all’interno del Condominio, dove spesso si deve convivere con chi sottovaluta la gravità della situazione. Come è stata vissuta e come si vive l’emergenza Covid  all’interno del condominio? Innanzitutto definiamo che cosa è il Condominio, questo concetto culturale introdotto esplicitamente nel 2012 dal Legislatore: il Condominio è l’insieme della proprietà privata, le singole unità immobiliari e le parti del bene comune: scale, androni, tetto, ascensori. Tuttavia, per  godere appieno del diritto alla proprietà privata all’interno dello stabile condominiale è fondamentale il rispetto e l’uso delle parti comuni. Questo concetto, di rispetto della cosa comune, apparentemente semplice e intuitivo, durante il periodo di emergenza, ha evidenziato quanto siano lacunose le norme che riguardano il condominio; di fatto soprattutto durante la pandemia è nata l’esigenza di affidarsi a norme non scritte dettate nella maggior parte dei casi dall’esigenza di situazioni concrete.

In questo contesto si inserisce il ruolo “spinoso” dell’amministratore di condominio, quale è il suo ruolo, quali poteri e quali strumenti  ha per ottemperare alle problematiche relative all’emergenza covid-19?

Gli articoli 1129, 1130 e 1135 del codice civile evidenziano quali sono gli obblighi, le attribuzioni e i doveri dell’amministratore di condominio; nelle norme non è prevista alcuna indicazione per la gestione in stato emergenziale, come quella che stiamo vivendo, di fatto alla formulazione generica e astratta contenuta negli articoli è difficile far corrispondere una realtà straordinaria. L’attuale pandemia ci ha colto tutti impreparati, non c’è negli anni precedenti una simile situazione che possa fungere da precedente, alla quale fare riferimento; è mutato il modo di vivere e di comportarsi gli uni con gli altri, e questo ha sicuramente creato una sorta di codice di comportamento che andrà a migliorare la vita all’interno del condominio. L’auspicio è che tutte le attenzioni che si stanno attuando all’interno dei condomini possa proseguire anche in futuro.

Tra le novità c’è la mascherina, divenuta il “must” del momento, importante per la sicurezza di tutti e da indossare anche nelle parti comuni. Pensa al vano scala o in ascensore, ad esempio. Il condomino che uscendo di casa indossa il dispositivo di protezione è certo che, se anche occasionalmente e in modo accidentale incontrasse un altro soggetto che a sua volta indossa il dispositivo di protezione, l’evento dovrebbe contenere il rischio della propagazione del virus. L’utilizzo di disinfettanti, posti per esempio all’ingresso dello stabile, per evitare il diffondersi del virus attraverso il contatto delle parti comuni come il pulsante dell’ascensore o il corrimano delle scale. Nella situazione cui si verifichi un caso di positività all’interno del condominio  o si abbia un fondato sospetto è necessario avvisare le autorità competenti, in un contesto del genere il dovere civico e la sensibilità e responsabilità dei singoli soggetti assumono notevole importanza.

Va precisato che il condomino positivo non è obbligato a comunicare il proprio stato di salute all’amministratore. L’obbligo vige solo verso le autorità sanitarie per finalità di quarantena, per monitorarlo ed effettuare il tracciamento dei contatti. Ovviamente il soggetto posto in quarantena è obbligato all’isolamento e tenuto ad evitare, per quanto gli sia possibile, di entrare in contatto con gli altri condomini e all’utilizzo degli spazi comuni.

Il soggetto però può comunicare di sua spontanea volontà all’amministratore il suo stato di salute, ma quest’ultimo è chiamato alla riservatezza. L’amministratore può comunicare al resto del condominio che esiste un caso positivo all’interno dello stabile, mantenendo riservato il nominativo, e invitare a una maggiore attenzione nei luoghi comuni e ribadendo le regole di distanziamento sociale ed esortando ad igienizzare frequentemente le mani. L’amministratore può procedere all’opera di sanificazione degli ambienti comuni, al solo scopo cautelativo, ma non vi è l’obbligo. La sanificazione può essere effettuata solo da ditte specializzate ma farla una tantum a scopo preventivo ha poco senso, visto che ogni giorno gli ambienti comuni sono frequentati da tutti gli abitanti dello stabile, infatti colui che esce dall’abitazione, e cioè dalla proprietà privata, entra nel bene comune a cui accedono non solo gli altri condomini, ma anche i terzi, per esempio: la ditta delle pulizie, ditte di manutenzione del condominio, il medico che va a visitare ai malati o coloro che effettuano le consegne  a domicilio.

La spesa di sanificazione è ovviamente a carico del condominio e si va a sommare alle spese condominiali, quindi onde evitare possibili contestazioni successive alla spesa effettuata sarebbe bene avere diversi preventivi e allegare la fattura della ditta che avrà eseguito la sanificazione, specificando che la sanificazione è stata effettuata a seguito della segnalazione di un positivo all’interno dello stabile. Per evitare ulteriori contestazioni può effettuare una riunione straordinaria interrogando i condomini direttamente sulla spesa. A tal proposito occorre ricordare che molti condomini non hanno potuto tenere l’assemblea ordinaria approvativa del bilancio per l’eccezionale situazione legata a Covid 19. Pertanto, gli amministratori che gestiscono questi stabili non hanno in mano alcuno strumento legale che possa loro permettere di chiedere il pagamento degli importi condominiali, dall’altro lato però la vita del condominio e con essa gli oneri continuano a maturare e devono essere adempiuti ad esempio l’acqua, il gas, la pulizia delle scale che ove ritenuto opportuno sono state implementate.

In questa situazione, sarebbe auspicabile che ogni condominio avesse dei condomini che in maniera spontanea pagassero le quote condominiali nella misura egualitaria rispetto a quella dell’anno pregresso in attesa dell’approvazione del bilancio, tutto ciò riporta al senso civico del sentirsi parte integrante di quella micro famiglia che si chiama Condominio. Per quanto riguarda le varie problematiche relative alle assemblee, come svolgerle, dove, quali misure utilizzare ecc… ha suscitato non poche difficoltà l’approvazione del Decreto Legge 7 ottobre 2020 convertito in legge n. 159 del 27 novembre 2020, ritenuta da molti amministratori come una norma distruttiva per il condominio, procedendo per gradi troviamo alcune problematiche ad esempio per quanto riguarda le assemblee in modalità telematica, dovrebbero essere approvate con il consenso di tutti, oppure dovevano essere previste dal regolamento condominiale, ma nessuno avrebbe mai immaginato di ritrovarsi in una simile situazione nel 2020, di fatto prima del 2020 non si era mai verificata una situazione emergenziale come quella che stiamo vivendo e nessuno mai aveva mai pensato di introdurre una simile opzione e ad un relativo consenso preventivo dei condomini.

Invero le assemblee di condominio presentano evidenti difficoltà in presenza figurarsi in modalità telematica, con relativi problemi di connessione, strumenti tecnologici ecc… nella norma appena approvata, il consenso dei condomini è sostituito con “la maggioranza” dei condomini, sorge spontaneo il quesito a quale maggioranza faccia riferimento la norma, ad una maggioranza dei presenti? quindi al 50+1 dei condomini? Se così fosse verrebbe a mancare il rispetto del requisito primario previsto dall’art. 1136 c.c. che prevede una maggioranza su base millesimale. Viene meno la possibilità di partecipazione all’assemblea da parte di tutti gli aventi diritto, in quanto non avremmo la partecipazione di tutti i condomini sia per mancanza di strumenti tecnologici che per connessione idonea ecc.. ciò va a vincolare l’intera compagine condominiale perché solo una parte dei condomini andrebbero a partecipare all’assemblea, con il rischio di decidere per la restante parte di condomini che se presenti avrebbero votato contro.

Manca l’indicazione dei criteri da seguire in relazione alle deleghe, ad eventuali problemi di connessione che si verificano durante l’assemblea, o nel caso in cui un condomino si disconnette in prossimità della votazione con relativa perdita del quorum, mancano in oltre le indicazioni per quel che concerne la  violazione della privacy, si pensi ad esempio  alla situazione in cui vi è il condomino collegato online, in presenza di altri soggetti possibilmente estranei al condominio, non sono stati individuati i criteri di gestione tecnica dell’assemblea, chi gestisce l’assemblea? si pensi ad esempio alla sovrapposizione di voci durante il collegamento, dunque come abbiamo evidenziato vi sono una serie di difficoltà che sono già presenti nelle assemblee in presenza e che con la modalità telematica online sarebbero ancora più complicati da gestire. L’auspicio sarebbe quello di dare maggiore autonomia e maggiori poteri all’amministratore in particolar modo in questo periodo per potergli consentire di agire auto nomante in situazioni emergenziali, come l’attuale.

Federica Bugea, delegata AMi Roma

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L’assemblea di condominio è la massima assise dove trovare le soluzioni alle questioni condominiali. Tuttavia, la pandemia ha portato anche qualche problema di gestione delle stesse in modalità online. Ecco la nota dell’avvocato Angelo Lantieri, presidente del nostro Centro Studi.

La domanda che attanaglia gli amministratori a seguito delle assemblee richieste dai condomini e se effettuarli in presenza o in modalità on line. Il DPCM del 18 ottobre 2020 interviene integrando l’art 1 del decreto presidenziale firmato il 13 ottobre 2020 dove ribadisce che sono sospese le attività convegnistiche o congressuali ad eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza. E’ importante chiarire che la legge 13ottobre 2020 n 126 conversione in legge con modificazione del Decreto Legge 14 Agosto 2020 n 104 recante misure urgenti per il sostegno e rilancio dell’economia, entrata in vigore lo scorso 14 ottobre ha previsto la possibilità di convocare le assemblee di condominio on line. La norma ha modificato l’art 66 disp att che regola la convocazione delle assemblee condominiali prevedendo la modalità on line.

Tale introduzione legislativa ha posto in essere non pochi problemi, atteso che l’assemblea on line dovrebbe essere predisposta da regolamento condominiale ed in mancanza raccogliere il consenso preventivo di tutti i condomini nonché il verificarsi di una violazione sulla privacy.

La maggior parte dei regolamenti contrattuali ed assembleari non fa menzione delle modalità di assemblea on line pertanto occorrerebbe avere il consenso di tutti i condomini. Come ottenere il consenso? Effettuare delle assemblee prima per ottenere il consenso e poi predisporre quella in modalità on line.  E soprattutto verrebbe meno anche il principio della privacy e/o la possibilità partecipazioni di soggetti estranii al condominio che potrebbero ascoltare le problematiche condominiali senza la conoscenza da parte dell’amministratore ed ancora prima del Presidente e Segretario. Ed ancora la normativa introdotta prevede diverse sbavature in quanto non normata con le opportune valutazioni ma semplicemente abbozzata creando solo un business per venditori delle piattaforme telematiche. Innanzitutto viene meno la verbalizzazione contestuale del dettato deliberativo  firmato a chiusura dal Presidente e segretario che dovrà essere trasmesso nelle stesse modalità delle convocazione. Non sono stati individuati criteri di regolamentazione in caso di perdita della connessione  da parte del condomino presente e/o presente con deleghe soprattutto al momento della votazione. Si pensi ad un condomino che avendo pure  deleghe di diversi condomini in caso di perdita della connessione ( anche voluta ) farebbe venire meno il quorum deliberativo o costitutivo. Non sono stati individuati i criteri di violazione della privacy. Si pensi il condomino collegato in modalità on line con la presenza di altri soggetti all’interno della stanza e non inquadrati estranei al condominio. Non sono stati individuati criteri di come allontanare un condominio dalla seduta  assembleare che disturba l’assemblea. Non sono stati individuati i criteri di come gestire l’assemblea in caso vi sia la sovrapposizioni di parola , ne si può prevedere on line la possibilità di togliere il diritto ad un condomino di esprimersi  e tanti altri criteri che oggetto delle assemblee in presenza a volta sono anch’essi deficitari.

E’ importante precisare che l’ultimo DPCM del 04.novembre.2020 che a suddiviso l’Italia nelle varie fasce, rossa, arancione, gialla, è possibile convocare.

Area Rossa: no alle assemble in presenza ma in modalità on line sino all’esistenza dell’emergenza

Area Gialla: vale quanto specificato dall’art. 1, secondo e nono comma, lett.o) d.p.c.m. 3 novembre 2020

Area Arancione: nessuna disposizione vieta di riunirsi in presenza

Fermo restando il disappunto sulle modalità delle assemblee a distanza, penso sempre che l’assemblea in presenza sia quella che possa esprimere a pieno il deliberato assunto dai condomini ma ritengo opportuno che la stessa laddove convocata anche per pressione dei condomini richiedenti sia svolta secondo criteri della normativa covid-19 e riportando a verbale l’utilizzo dei suddetti criteri certificati dal presidente e dal segretario.

Tra i predetti criteri di salvaguardia:

• divieto di accesso a soggetti con sintomi respiratori e/o temperatura corporea >37,5°C prelevando la temperatura e sottoscrivendo l’autocertificazione o firmando l’avvenuta rilevazione della temperatura inferiore a quella sopra indicata;
• rigorosa attenzione all’igiene delle mani attraverso la disponibilità generalizzata di dispenser con soluzioni idroalcoliche;
• rispetto della distanza di sicurezza di almeno un metro e mezzo
• presenza di un numero sufficiente di sedie tale da assicurare la distanza di sicurezza e la presenza “statica” all’evento;
• garanzia del distanziamento fisico e sociale in tutti momenti, evitando ogni forma di aggregazione, incluse le fasi di ingresso ed uscita dai luoghi chiusi;
• utilizzo di mascherine , anche all’aperto;
• l’igiene rigorosa e frequente degli ambienti;
• istruzioni per l’utilizzo dei servizi igienici se presenti
• l’adeguata ventilazione naturale e il rispetto delle raccomandazioni in presenza di sistemi di ventilazione e/o condizionamento nei luoghi chiusi;
• la differenziazione tra le vie di entrata e di uscita e l’apertura delle porte per favorire un flusso più sicuro ed evitare che porte e maniglie siano toccate;
• la raccomandazione a non far uso e non diffondere documenti o altro materiale cartaceo e a far esclusivo ricorso a documenti telematici;
• il divieto di consumo di cibi o bevande;
• modalità determinate e sicure di intervento in postazioni predeterminate, distanziate e senza l’uso di microfoni;

Rimango sempre dell’avviso che per evitare poi tale situazione il legislatore dovrebbe prevedere un maggiore autonomia di azione all’amministratore ( solo nel periodo di emergenza sanitaria laddove predisposta ) per agire nella serenità del mandato e nella serenità di intervenire nella svolgimento dell’attività condominiale anche perchè non può trovare ingresso il principio che alcuni amministratori adottono nel richiamo dell’art 1135 c.c. e cioè che l’amministratore possa intervenire in urgenza.

Anche qui occorrerebbe capire cosa si intende per urgenza e quale sono gli atti urgenti che purtroppo sono spesso lasciati alla libera interpretazione giurisprudenziale.

Sarebbe opportuno che il legislatore modifichi, come richiesto più volte dai vari esponenti di categoria, la legge 220/2012, dove oggi si palesa una  responsabilità per l’amministratore in ogni sua attività ed utilizzata dai condomini a volte in maniera inappropriata solo per bloccare l’attività di gestione condominiale, prevedendo la possibilità di dare maggiore autonomia all’amministratore ed individuando i criteri dell’urgenza con la possibilità di potere effettuare anche piani di riscossioni delle spese senza deliberato assembleare.

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Il superbonus è il tema del momento, tutti lo vogliono ma pochi lo prendono. Cosa deve sapere un amministratore di immobili e condomini per essere al riparo da brutte sorprese? Ecco la nota del nostro vicepresidente nazionale, Vito Lucente.

L’argomento è quello più attuale in questo momento storico. L’opportunità è ghiotta, le notizie però non sempre sono precise anche se le norme sono complesse, articolate ma non impossibili.

I condomini sono tutti in fibrillazione e desiderosi di sfruttare l’agevolazione anche senza la reale necessità di eseguire lavori. Lavori, è bene chiarirlo subito, che interessano esclusivamente l’involucro del condominio per poi, in caso di regolarità urbanistica ed amministrativa, allargarsi anche ai cosiddetti lavori trainati:

1. Installazione di finestre;
2. Impianti di riscaldamento e di raffreddamento;
3. Domotica;
4. Impianti fotovoltaici.

Il superbonus è stato ben pensato ma è realmente molto complesso portarlo a termine.

Procediamo con ordine, innanzitutto parliamo dello studio di prefattibilità da condurre sull’involucro dell’edificio. Vale a dire i prospetti e le facciate che, in un contesto di isolamento termico (il cosiddetto cappotto termico) deve poter produrre un reale salto di almeno due classi energetiche. Stiamo, lo ripeto, parlando dell’involucro e non delle singole proprietà private. Ovviamente l’involucro deve essere in una situazione tale da non permettere possibili opinabilità. In altre parole deve corrispondere con quanto di progetto fu depositato presso gli uffici tecnici comunali e successivamente non gravato da eventuali abusivismi che andrebbero ad inficiare qualsiasi procedura autorizzativa. Abusivismi che oggi sono facilmente rintracciabili nel patrimonio immobiliare italiano, vetusto ed energivoro. Basti pensare alla semplice veranda installata sul balcone e non autorizzata né dal condominio né da un atto amministrativo comunale.

Inutile dire che la pretesa rincorsa ad “approfittare” da parte dei condomini si scontra con la realtà. L’amministratore quindi fatica a far capire quanto possa essere inapplicabile ciò che avevano intuito come un qualcosa di gratuito addirittura. L’informazione, anche a livelli istituzionali di primo livello, non è stata sempre corretta e precisa. Far passare il messaggio che ci sarebbero stati lavori di ristrutturazione completamente gratis tanto ci avrebbe pensato lo Stato si è rivelato un problema serio per noi che ci confrontiamo quotidianamente con le persone. Nulla di più fuorviante. La sola cessione di quel credito di imposta irpef pari al 110% a fronte di un eventuale finanziamento del  100%… già presuppone, per il condomino, una perdita economica qualora  avesse avuto le forze economiche per affrontare personalmente tutto il costo. Già, perché il  suo (del condomino) unico vantaggio è quello di poter realizzare l’esecuzione di lavori di efficientamento , incrementando il valore della sua proprietà, cedendo al finanziatore, come “prezzo”, la porzione di quel 10%  del suo eventuale guadagno sulle proprie tasse.  In pratica una sottomissione economica ma che potrebbe comunque ancora andare bene per i più o per i meno abbienti o facoltosi.

Altra situazione da chiarire è quello dello studio di fattibilità o pre-analisi che dir si voglia. Vale a dire l’accertamento preventivo della possibilità di accedere alla scontistica indicata. La pre-analisi altro non è che un incarico che il condominio deve necessariamente conferire ad un tecnico specializzato in diagnosi termiche al fine di poter definire la congruità e la fattibilità del progetto dei lavori. Trattasi quindi  della verifica di tutti i requisiti richiesti dalla legge per accedere all’agevolazione. E quindi  il controllo della regolarità urbanistica di cui sopra detto. Ma cosa succede in caso di esito negativo ovvero qualora si accerti che  non vi siano quei i presupposti e i requisiti per cui si potrebbe accedere? Il tecnico specializzato, ovvero un professionista qualificato o una società certificatrice e un certificatore, chi lo paga ? L’incarico viene dato dal condominio quindi dovrà farsi carico delle spese. Decade quindi immediatamente quel concetto, specchietto per le allodole, di gratuità urlato ai quattro venti dai nostri governanti.

Con questo non si vuole dire che le procedure siano impossibili o non siano soddisfacenti. Si vuole solo avvertire quanti non siano del settore di quanto possa essere fuorviante una cattiva comunicazione e informazione popolare In questa delicata situazione un ruolo decisivo lo ha quindi il primo professionista più vicino ai condomini: vale a dire l’amministratore del condominio che, se appunto professionista, informato e formato, ben saprà spiegare la procedura e magari convincere i propri amministrati, in caso di evidente impossibilità ad utilizzare il bonus, a distoglierli da grosse responsabilità e pericoli. Pericoli per esempio di revoca dell’agevolazione in caso di controlli da parte degli organi statali e territoriali preposti con conseguenti sanzioni che arrivano sino al 200%. In conclusione, per quanto detto, altro non si fa che ribadire l’importanza della professionalità dell’amministratore che è l’unica e sola arma che può tutelare gli interessi economici e della proprietà dei condomini.

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AMi è l’associazione che riunisce i manager immobiliari, coloro che si occupano di amministrare patrimoni e condomini con la finalità di tutelarne lo status ed il decoro ma anche di valorizzarne le potenzialità. Un edificio ben amministrato non solo è più bello ma vale anche di più.

AMi si rivolge a tutti i professionisti italiani che lavorano in un settore, quale quello immobiliare-condominiale, ricco di opportunità ma anche di difficoltà. Un professionista che deve essere sempre più al passo con i tempi, in termini di aggiornamento professionale ma anche di servizi da offrire ai clienti.

La nostra associazione punta molto su rappresentanza e formazione per i propri iscritti. Insegue, cioè, il raggiungimento di un riconoscimento stabile dell’importanza del nostro lavoro, anche nelle sedi istituzionali. Ancora, punta molto sulla formazione degli associati, non solo e non tanto per le incombenze normative, che pur ci attanagliano, ma soprattutto per garantire un livello di prestazioni eccellente.

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