Svolgere la professione di manager di immobili e condomini è oggi molto impegnativo. Bisogna conoscere, come è ovvio che sia, una serie di norme e adempimenti che fanno parte della quotidianità ma, per dirla tutta, potrebbe non bastare. Servono anche altre competenze, oltre a una certa predisposizione verso il prossimo. Affrontare il mercato immobiliare da soli può essere davvero dura, ecco perché è meglio far parte di un’associazione di categoria.

Far parte di un’associazione di categoria per professionisti della gestione immobiliare è un aspetto fondamentale nel lavoro di oggi. Innanzitutto, consente un vantaggio di carattere commerciale. Essere riconoscibili in quanto appartenenti a una compagine riconosciuta a livello nazionale, che esiste dal 2018 e che quindi infonde sicurezza, ha un valore anche nel proporsi al mercato. Avere la possibilità di indicare un luogo nel quale ci si riconosce e nel quale gli utenti possono chiedere di noi, è un vantaggio anche per far prosperare l’attività.

Poi ci sono altri vantaggi, come la formazione. Un aggiornamento professionale che non sia limitato alla compilazione di moduli o all’adempimento normativo di questa o di quella legge che impone che tu segua questo o quel corso. Un programma di incontri, webinar, corsi e convegni che sono finalizzati a una reale crescita professionale. Conoscere e saper utilizzare nuovi strumenti è un altro vantaggio che ti tornerà utile, anche per la tua proposta commerciale. Non un bollificio, dunque, ma un’associazione che si preoccupa davvero di quanto i suoi iscritti sappiano o abbiano bisogno di imparare.

La quotidianità di un manager di immobile o condominio, tuttavia, comporta anche una serie di difficoltà che spesso sembrano insormontabili. Far parte di un’associazione importante e a carattere nazionale, poi, consente di avere colleghi con i quali confrontarsi. Persone, prima ancora che professionisti che come te affrontano le stesse identiche problematiche, da nord a sud. Quante volte ti sarai chiesto a chi rivolgerti per chiarire quel dubbio. Quante volte avrai cercato la risposta sul web ma senza sapere bene cosa cercare. In AMi abbiamo dato vita anche a un centro studi dedicato a piccoli e grandi dubbi che riguardano la nostra professione.

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In tema di materia antincendio le normative cambiano, si evolvono e si aggiornano e con esse le raccomandazioni, gli adempimenti e gli obblighi. Di conseguenza anche le responsabilità, soprattutto in capo all’amministratore di condominio. Ecco la nota dell’ingegnere Roberto Masciopinto.

Raccomandazione corrisponde a una prescrizione non cogente e ciò costituisce l’alibi. Mi spiego meglio, la materia antincendio è passata dall’avere regole prescrittive per poi arrivare ad un approccio prestazionale che sposta l’attenzione non solo più sul progetto, ma anche (e forse soprattutto) sulla gestione da parte dei “titolari e responsabili” della attività antincendio.

La norma di partenza per gli Edifici Residenziali è il d.m. 246/1987, seguito poi al d.P.R. 151/2011 che ha portato al Codice di Prevenzione Incendi (2016) ed al suo aggiornamento corrispondente al d.m. del 25 gennaio 2019. Documento essenziale, l’Allegato 1, specifico per gli edifici residenziali esistenti.

È nevralgico, ad esempio, il ruolo della facciata che può essere aggredita dall’interno e/o dall’esterno (effetto performance). Ancora più importante la prescrizione di controllo e verifica degli edifici esistenti residenziali che doveva avviarsi nel 2019. Chi doveva provvedere a questa verifica? Facile: Gli amministratori di condominio, oggi definitivamente individuati come “titolari e responsabili della attività”, unitamente ai tecnici preposti al controllo dell’edificio. Un altro elemento portatore di controllo, è la destinazione d’uso promiscua dell’edificio. In tutte le città si hanno edifici prevalentemente residenziali ma che ospitano ai primi piani attività commerciali quali ad esempio negozi, autofficine ed uffici, ovvero attività portatrici sane di sostanze infiammabili.

La priorità del controllo è rivolta quindi ad edifici residenziali che hanno le seguenti caratteristiche:

• Presenza di attività a carattere promiscuo.
• Controllo per edifici con altezza di gronda compresa tra i 12 m ed i 24 m, ovvero palazzi di 3 e 4 piani.
• Controllo e verifica obbligatoria per edifici alti che superano i 24 m di altezza di gronda.
• Il controllo deve essere eseguito su edifici che sono già stati oggetto di intervento di riqualificazione energetica.

Attenzione a ciò che è accaduto a Milano e Torino: non spaventare o precludere l’applicazione del cappotto, misura energetica promossa ed applicata dal Superbonus 110%, ma prevedere una progettazione integrata con le prescrizioni antincendio. Il grande problema è l’ulteriore competenza professionale da chiamare il campo: il professionista materia di antincendio. Ogni materiale ha il suo utilizzo ed ogni struttura ha le caratteristiche specifiche: facciata ventilata o meno, tecnologie costruttive particolari. L’uso indiscriminato non deve essere il passepartout valevole in ogni condizione di progettazione di qualificazione energetica. Il problema? La norma non parla chiaro, sono citati sì i controlli sui materiali ma non la qualificazione esplicita in materia di antincendio. È fondamentale la progettazione integrata, la norma deve correre parallelamente all’applicazione ed ancora una volta, purtroppo, siamo in ritardo ma non è troppo tardi per rimodulare l’approccio…non siamo in ritardo per fare incontri e confronti fra gli attori di questo grande cambiamento!

Roberto Masciopinto, ingegnere.

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Dal prossimo 15 ottobre, anche per accedere negli studi di amministrazione di condominio sarà obbligatorio esibire il green pass. La nuova disposizione è prevista nell’estensione della certificazione verde contenuta nel decreto approvato in Consiglio dei Ministri lo scorso 16 settembre. L’amministratore di condominio in quanto libero professionista, lavoratore autonomo e possessore di partita Iva, dovrà possedere il green pass. Tale obbligo è esteso anche ai collaboratori e dipendenti dello studio dell’amministratore. Ecco la nota della delegata AMi Roma, Federica Bugea.

Cosa succede, invece in assemblea di condominio? Non è chiaro a chi spetterebbe la verifica del possesso della certificazione verde, in capo all’amministratore stesso. Controlli a carico dei condomini? A carico dello stesso amministratore? E ancora le assemblee convocate durante questo lungo periodo di pandemia sono obbligatoriamente riservate ai possessori del green pass?

A tal proposito il Garante della Privacy, nel parere del 9 giugno 2021 (documento web 9668064), ha sostenuto che l’obbligo di mostrare il green pass non dovrebbe comprendere quelle attività che comportano l’accesso a luoghi in cui si svolgono attività quotidiane o quelle legate all’esercizio di diritti e libertà fondamentali (diritto di riunione, libertà di culto); del resto lo stesso Garante ha chiaramente precisato come i soggetti deputati ai controlli delle certificazioni verdi devono essere chiaramente individuati e istruiti. In ogni caso ha sottolineato l’importanza di prevenire discriminazioni nei confronti di coloro che, per motivi clinici, potrebbero essere nell’impossibilità di sottoporsi alla vaccinazione.

Come associazione ci riserviamo di approfondire la tematica quando ci saranno forniti ulteriori elementi da parte del legislatore. Per quanto riguarda le modalità di svolgimento dell’assemblea queste restano invariate, ovvero si dovranno continuare a seguire le disposizioni già  adottate durante il periodo emergenziale: distanza interpersonale, luoghi ben arieggiati, utilizzo dei dispositivi di protezione individuale, igienizzazione delle mani, sanificazione dell’ambiente, misurazione della temperatura corporea ecc. Alla luce della normativa precedente si può affermare che il green pass è obbligatorio per le assemblee di condominio soltanto se queste si svolgono al chiuso in centri culturali, centri sociali e ricreativi, così come prevede l’articolo 3 del DL 105/2021 (l’opinione è stata espressa dal Ministero della Salute).

Si tratta, però, di ipotesi marginali, atteso che la normativa sembra riguardare centri culturali, centri sociali e ricreativi nel pieno delle loro attività abituali (quando l’afflusso dei frequentatori è massimo), mentre le riunioni condominiali si svolgono raramente nei locali di tali centri e sempre quando le attività sociali o culturali sono cessate e gli associati non sono presenti; in ogni caso, a dover verificare l’identità vaccinale dei partecipanti alle pochissime assemblee che siano convocate al chiuso nei centri culturali, sociali e ricreativi non sarà certo l’amministratore ma direttamente, all’ingresso, i titolari e/o gestori dei servizi e delle attività. A tale proposito, il Ministero dell’Interno ha chiarito, con una circolare del 10 agosto 2021, che mentre la verifica del green pass ricorre in ogni caso e indefettibilmente a carico dei soggetti a ciò deputati, quella dell’identità ha natura discrezionale e si renderà comunque necessaria (da parte dei titolari o dei gestori dei servizi e delle attività) nei casi di abuso o elusione delle norme, come, ad esempio, quando appaia manifesta l’incongruenza con i dati anagrafici contenuti nella certificazione. Naturalmente rimane fermo che sia i locali di tali centri sia eventuali altri scelti dovranno garantire il distanziamento di almeno un metro; in ogni caso, meglio rivolgersi a soggetti disponibili a rilasciare il certificato di avvenuta sanificazione rilasciato dall’azienda (specializzata ed autorizzata ad effettuare l’igienizzazione e la disinfezione), con indicazione della data che attesti quando sia avvenuta (da mostrare ai condomini).

Nello scenario appena descritto, nel convocare l’assemblea, l’amministratore dovrà riservare particolare attenzione ai locali da affittare, infatti dovrà chiedere preventivamente al gestore dei locali se intende condizionare l’accesso al possesso del Green Pass o meno. In questo caso, anche se soltanto un solo partecipante all’assemblea non avesse la certificazione, per evitare contestazioni successive è preferibile scegliere un posto al quale tutti vi possano accedere. Inoltre il green pass sembrerebbe obbligatorio anche per i corsi di formazione organizzati a qualunque titolo dallo studio di amministrazione peri propri dipendenti o aperti al pubblico.  In questi caso, i formatori che svolgeranno le lezioni in presenza o comunque dentro i locali dello studio, dovranno essere muniti di green pass.

In conclusione, AMi esprime le proprie perplessità in merito all’introduzione dell’obbligo del green pass all’interno delle assemblee condominiali, riteniamo che tale obbligo andrebbe a discriminare coloro che per motivi clinici o patologici non possono ricevere il vaccino, e andrebbe a ledere il loro diritto di partecipare attivamente  alle assemblee, siamo favorevoli alla prosecuzione delle varie misure di prevenzione messe in atto durante questo periodo di pandemia, distanza interpersonale, utilizzo delle mascherine, igienizzazione delle mani, sanificazione degli ambienti ecc.. inoltre per quanto riguarda la responsabilità in capo all’amministratore di verifica delle relative certificazioni, riteniamo che tale compito debba spettare a personale individuate in precedenza e adeguatamente preparate alla verifica e controllo del green pass.

Federica Bugea, delegata AMi Roma

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Anche coloro che lavorano in condominio devono essere tutelati, in materia di sicurezza, dal datore di lavoro. La norma ex art 2087 c.c. , come è noto , impone al datore di lavoro di adottare a tutela dei lavoratori le misure specifiche indicate in particolari atti normativi secondo il principio della massima sicurezza tecnologicamente fattibile. Ecco la nota del presidente del nostro centro studi, avvocato Angelo Lantieri.

E’ quindi compito del datore di lavoro prevenire tutti i rischi presenti nell’ambiente del lavoro tenendo conto ( attraverso la valtuazione dei rischi e l’affiancamento con il medico competente – art 29 e art 38 d.lgs n 81/2008 ) dei rischi endogeni ( insiti nel tipo di lavoro ) e di quelli esogeni ( proveniente dall’esterno siano essi dipendenti o indipendenti dall’operato dell’uomo ). Possiamo qualificare come rischi esogeni quelli rientranti nel Covid -19.

La legge 35/2020 all’art 2 comma 2 lett g prevede che le attività consentite si svolgono previa assunzione da parte del titolare o del gestore di misure idonee ad evitare assembramenti di persone con l’obbligo di predisporre le condizioni per garantire il rispetto delle distanze di sicurezza interpersonale adeguata a prevenire o ridurre il rischio di contagio e nel caso laddove non sia possibile rispettare  tale distanza adottare previsioni di protocolli di sicurezza anticontagio con adozione di strumenti di protezione individuale.

Nell’ambito condominiale secondo quanto previsto dagli art 36 e 37 d.lgs n 81/2008 l’amministratore  deve informare i dipendenti sui rischi alla salute, connessi allo svolgimento dell’attività ed ai pericoli derivanti dall’uso dei prodotti utilizzati per la sanificazione degli ambienti e sulle misure da adottare in presenza di coronavirus e sulle autorità da interpellare. A tal fine il protocollo di regolamentazione delle misure per il contrasto ed il contenimento della diffusione del virus negli ambienti di lavoro è sottoscritto nel d.p.c. del 11.03.2020. Tale protocollo può essere anche applicato nell’ambito condominio, luogo di vita e di lavoro quale norma regolamentare del d.lgs n 81/2008 riferibile 8 ar t3 9 a tutte le attività lavorative ivi svolte.

Quale compiti dunque per l’amministratore?

L’amministratore deve:

• Informare i lavoratori delle condizioni di rischio
• Informare le persone che lavorano nel condominio sulle procedure di sicurezza da adottare in presenza di sintomi della malattia da corona virus. Fornire ai lavoratori le mascherine ed i guanti di protezione e obbligare i lavoratori ad adottare tutte le precauzioni igieniche, in particolari per le mani.
• Scaglionare gli ingressi nel condominio in modo da evitare assembramenti. Indicare alle persone che svolgono attività lavorativa nel condominio orari di ingresso e di uscita in modo da evitare contatti in zone comuni.

E’ anche vero, però, che l’amministratore condominiale non è un pubblico ufficiale, nè tantomeno possono essergli attribuite funzione di tutela della salute pubblica.

L’unica circostanza certa ed importante in questo momento emergenziale nazionale, è che gli amministratori di condominio si impegnino a rispettare le restrizioni imposte e a divulgare le  informazioni necessarie per sensibilizzare condomini , dipendenti e fornitori. Dovranno applicare integralmente l’accordo per le parti che si riferiscono alle modalità di accesso dei fornitori esterni della pulizia e sanificazione del condominio, quindi disciplinare la fruizione e l’accesso agli spazi comuni in modo da evitare assembramenti, dovrà avere cura di igienizzare le parti comuni condominiali maggiormente esposte al rischio contagio: portone d’ingresso, atrio, scale, corrimani , ascensori , bottoniere e pulsantiere dei citofoni. Naturalmente , per quanto accorto l’amministratore possa adoperarsi al fine di garantire la realizzazione delle sopra esposte finalità, l’effettiva riuscita dell’opera di prevenzione viene comunque affidata al senso civico , all’educazione ed alla responsabilità dei singoli. Non bisogna infatti dimenticare che nonostante l’amministratore possa agire direttamente anche in via giudiziale per fare osservare il regolamento condominiale , stante l’attualità del fenomeno pandemico è assai difficile ipotizzare l’esistenza dei Regolamenti che contengono disposizioni miranti alla prevenzione ed al contenimento del corona virus.

In ultimo, cosa deve fare l’amministratore nei condomini ove è presente il servizio di portierato ai fini della tutela del lavoratore nell’ambito della normativa anti covid 19?

La risposta più semplice ed immediata può ricavarsi da un dato istituzionale ossia il DPCM 11.03.2020, che all’art.1,comma.1 n.7, lettera d) prevede che deve essere adottato il “protocollo di sicurezza anti-contagio e, laddove non fosse possibile rispettare la distanza interpersonale di un metro come principale misura di contenimento, con adozione di dispositivi di protezione individuale DPI (mascherine, guanti, disinfettati)”. La norma involge direttamente l’amministratore condominiale che, come si è visto, quale datore di Lavoro ha l’obbligo di fornire ai dipendenti del condominio dispositivi di protezione individuali (Dpi) e redigere il Documento di valutazione dei rischi (Dvr), obbligatorio se nel Condominio è presente almeno un lavoratore. Per l’emergenza Coronavirus, l’amministratore deve invitare il portiere ad applicare le disposizioni contenute nei Dpcm per svolgere la propria mansione in sicurezza. Non potendo lavorare da casa in smart working – a meno che il datore di lavoro non anticipi le ferie – il portiere potrà continuare a svolgere il servizio. Qualora dovesse accusare i sintomi influenzali del Covid-19, il dipendente deve contattare i numeri di emergenza e ritirarsi in isolamento volontario, avendo cura di contattare l’amministratore che avviserà i condòmini. Il portiere, dunque, potrà svolgere le proprie mansioni sul posto di lavoro, con i dispositivi di protezione individuale e con la diligenza, di operare, mantenendo la distanza di un metro (il DPCM del 22 marzo 2020 e quelli successivi hanno confermato che devono proseguire tanto il servizio di portierato che la pulizia delle parti comuni nel rispetto delle regole di distanziamento imposte e con l’uso di mascherine e guanti.

Avv. Angelo Lantieri, presidente centro studi AMi

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Ecco gli elementi essenziali per usufruire del superbonus 110% nell’approfondimento del dottore commercialista Salvatore Crapanzano.

Soggetti Beneficiari

Tra i soggetti beneficiari dell’agevolazione sono incluse le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (in pratica, può fruire della detrazione del 110% anche l’unico proprietario di un edificio composto da 2-4 unità immobiliari).

Possono fruire dell’agevolazione le persone fisiche e i condomini per gli interventi realizzati sul numero massimo di 2 unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Ambito Temporale

Le spese detraibili sono quelle sostenute per gli interventi effettuati sugli edifici dal 1.07.2020 fino al 30.06.2022, da ripartire tra gli aventi diritto in:

• 5 quote annuali di pari importo per le spese sostenute fino al 31.12.2021;
• 4 quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nel 2022.

La detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31.12.2022, a condizione che alla data del 30.06.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo. Il governo Draghi studia una proroga al 31-12-2023.

Delibere condominiali

Alla regola già vigente in merito alla validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale riguardanti l’approvazione degli interventi agevolabili, gli eventuali finanziamenti degli stessi, l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura (occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio), è stata aggiunta la precisazione che, per la validità delle deliberazioni aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa per l’intervento, occorrono gli stessi requisiti più la condizione che i soggetti ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Cumulabilità

Qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili – essendo stati realizzati, ad esempio, nell’ambito della ristrutturazione dell’edificio, sia interventi ammessi al Superbonus (ad esempio, il cd. cappotto termico) sia interventi edilizi, esclusi dal predetto Superbonus, ma rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 16-bis Tuir, per cui spetta una detrazione pari al 50% delle spese (ad esempio, il rifacimento dell’impianto idraulico), il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Cartellone in Cantiere

Per gli interventi agevolati al 110%, nel cartello esposto presso il cantiere, in un luogo ben visibile e accessibile, deve essere indicata anche la seguente dicitura: “Accesso agli incentivi statali previsti dalla L. 17.07.2020, n. 77, superbonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

Difformità edilizia

La difformità edilizia del singolo immobile del condomino non interessa e/o blocca l’intervento (oggetto del superbonus 110%) sulle parti comuni se l’intervento riguarda queste ultime.

Cappotto condominiale solo su una parte dell’edificio

Il Superbonus 110% è ora riconosciuto anche se realizzato con benefici e oneri a carico solo di quella porzione dell’edificio. Sarà l’assemblea condominiale a decidere e la detrazione verrà calcolata in funzione della spesa imputata a ciascun condòmino in base ai millesimi di proprietà.

Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. Interventi “trainati”).

In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);.
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

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