Ecco gli elementi essenziali per usufruire del superbonus 110% nell’approfondimento del dottore commercialista Salvatore Crapanzano.

Soggetti Beneficiari

Tra i soggetti beneficiari dell’agevolazione sono incluse le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (in pratica, può fruire della detrazione del 110% anche l’unico proprietario di un edificio composto da 2-4 unità immobiliari).

Possono fruire dell’agevolazione le persone fisiche e i condomini per gli interventi realizzati sul numero massimo di 2 unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Ambito Temporale

Le spese detraibili sono quelle sostenute per gli interventi effettuati sugli edifici dal 1.07.2020 fino al 30.06.2022, da ripartire tra gli aventi diritto in:

• 5 quote annuali di pari importo per le spese sostenute fino al 31.12.2021;
• 4 quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nel 2022.

La detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31.12.2022, a condizione che alla data del 30.06.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo. Il governo Draghi studia una proroga al 31-12-2023.

Delibere condominiali

Alla regola già vigente in merito alla validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale riguardanti l’approvazione degli interventi agevolabili, gli eventuali finanziamenti degli stessi, l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura (occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio), è stata aggiunta la precisazione che, per la validità delle deliberazioni aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa per l’intervento, occorrono gli stessi requisiti più la condizione che i soggetti ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Cumulabilità

Qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili – essendo stati realizzati, ad esempio, nell’ambito della ristrutturazione dell’edificio, sia interventi ammessi al Superbonus (ad esempio, il cd. cappotto termico) sia interventi edilizi, esclusi dal predetto Superbonus, ma rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 16-bis Tuir, per cui spetta una detrazione pari al 50% delle spese (ad esempio, il rifacimento dell’impianto idraulico), il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Cartellone in Cantiere

Per gli interventi agevolati al 110%, nel cartello esposto presso il cantiere, in un luogo ben visibile e accessibile, deve essere indicata anche la seguente dicitura: “Accesso agli incentivi statali previsti dalla L. 17.07.2020, n. 77, superbonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

Difformità edilizia

La difformità edilizia del singolo immobile del condomino non interessa e/o blocca l’intervento (oggetto del superbonus 110%) sulle parti comuni se l’intervento riguarda queste ultime.

Cappotto condominiale solo su una parte dell’edificio

Il Superbonus 110% è ora riconosciuto anche se realizzato con benefici e oneri a carico solo di quella porzione dell’edificio. Sarà l’assemblea condominiale a decidere e la detrazione verrà calcolata in funzione della spesa imputata a ciascun condòmino in base ai millesimi di proprietà.

Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. Interventi “trainati”).

In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);.
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

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Il superbonus è il tema del momento, tutti lo vogliono ma pochi lo prendono. Cosa deve sapere un amministratore di immobili e condomini per essere al riparo da brutte sorprese? Ecco la nota del nostro vicepresidente nazionale, Vito Lucente.

L’argomento è quello più attuale in questo momento storico. L’opportunità è ghiotta, le notizie però non sempre sono precise anche se le norme sono complesse, articolate ma non impossibili.

I condomini sono tutti in fibrillazione e desiderosi di sfruttare l’agevolazione anche senza la reale necessità di eseguire lavori. Lavori, è bene chiarirlo subito, che interessano esclusivamente l’involucro del condominio per poi, in caso di regolarità urbanistica ed amministrativa, allargarsi anche ai cosiddetti lavori trainati:

1. Installazione di finestre;
2. Impianti di riscaldamento e di raffreddamento;
3. Domotica;
4. Impianti fotovoltaici.

Il superbonus è stato ben pensato ma è realmente molto complesso portarlo a termine.

Procediamo con ordine, innanzitutto parliamo dello studio di prefattibilità da condurre sull’involucro dell’edificio. Vale a dire i prospetti e le facciate che, in un contesto di isolamento termico (il cosiddetto cappotto termico) deve poter produrre un reale salto di almeno due classi energetiche. Stiamo, lo ripeto, parlando dell’involucro e non delle singole proprietà private. Ovviamente l’involucro deve essere in una situazione tale da non permettere possibili opinabilità. In altre parole deve corrispondere con quanto di progetto fu depositato presso gli uffici tecnici comunali e successivamente non gravato da eventuali abusivismi che andrebbero ad inficiare qualsiasi procedura autorizzativa. Abusivismi che oggi sono facilmente rintracciabili nel patrimonio immobiliare italiano, vetusto ed energivoro. Basti pensare alla semplice veranda installata sul balcone e non autorizzata né dal condominio né da un atto amministrativo comunale.

Inutile dire che la pretesa rincorsa ad “approfittare” da parte dei condomini si scontra con la realtà. L’amministratore quindi fatica a far capire quanto possa essere inapplicabile ciò che avevano intuito come un qualcosa di gratuito addirittura. L’informazione, anche a livelli istituzionali di primo livello, non è stata sempre corretta e precisa. Far passare il messaggio che ci sarebbero stati lavori di ristrutturazione completamente gratis tanto ci avrebbe pensato lo Stato si è rivelato un problema serio per noi che ci confrontiamo quotidianamente con le persone. Nulla di più fuorviante. La sola cessione di quel credito di imposta irpef pari al 110% a fronte di un eventuale finanziamento del  100%… già presuppone, per il condomino, una perdita economica qualora  avesse avuto le forze economiche per affrontare personalmente tutto il costo. Già, perché il  suo (del condomino) unico vantaggio è quello di poter realizzare l’esecuzione di lavori di efficientamento , incrementando il valore della sua proprietà, cedendo al finanziatore, come “prezzo”, la porzione di quel 10%  del suo eventuale guadagno sulle proprie tasse.  In pratica una sottomissione economica ma che potrebbe comunque ancora andare bene per i più o per i meno abbienti o facoltosi.

Altra situazione da chiarire è quello dello studio di fattibilità o pre-analisi che dir si voglia. Vale a dire l’accertamento preventivo della possibilità di accedere alla scontistica indicata. La pre-analisi altro non è che un incarico che il condominio deve necessariamente conferire ad un tecnico specializzato in diagnosi termiche al fine di poter definire la congruità e la fattibilità del progetto dei lavori. Trattasi quindi  della verifica di tutti i requisiti richiesti dalla legge per accedere all’agevolazione. E quindi  il controllo della regolarità urbanistica di cui sopra detto. Ma cosa succede in caso di esito negativo ovvero qualora si accerti che  non vi siano quei i presupposti e i requisiti per cui si potrebbe accedere? Il tecnico specializzato, ovvero un professionista qualificato o una società certificatrice e un certificatore, chi lo paga ? L’incarico viene dato dal condominio quindi dovrà farsi carico delle spese. Decade quindi immediatamente quel concetto, specchietto per le allodole, di gratuità urlato ai quattro venti dai nostri governanti.

Con questo non si vuole dire che le procedure siano impossibili o non siano soddisfacenti. Si vuole solo avvertire quanti non siano del settore di quanto possa essere fuorviante una cattiva comunicazione e informazione popolare In questa delicata situazione un ruolo decisivo lo ha quindi il primo professionista più vicino ai condomini: vale a dire l’amministratore del condominio che, se appunto professionista, informato e formato, ben saprà spiegare la procedura e magari convincere i propri amministrati, in caso di evidente impossibilità ad utilizzare il bonus, a distoglierli da grosse responsabilità e pericoli. Pericoli per esempio di revoca dell’agevolazione in caso di controlli da parte degli organi statali e territoriali preposti con conseguenti sanzioni che arrivano sino al 200%. In conclusione, per quanto detto, altro non si fa che ribadire l’importanza della professionalità dell’amministratore che è l’unica e sola arma che può tutelare gli interessi economici e della proprietà dei condomini.

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AMi è l’associazione che riunisce i manager immobiliari, coloro che si occupano di amministrare patrimoni e condomini con la finalità di tutelarne lo status ed il decoro ma anche di valorizzarne le potenzialità. Un edificio ben amministrato non solo è più bello ma vale anche di più.

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La nostra associazione punta molto su rappresentanza e formazione per i propri iscritti. Insegue, cioè, il raggiungimento di un riconoscimento stabile dell’importanza del nostro lavoro, anche nelle sedi istituzionali. Ancora, punta molto sulla formazione degli associati, non solo e non tanto per le incombenze normative, che pur ci attanagliano, ma soprattutto per garantire un livello di prestazioni eccellente.

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