In tema di materia antincendio le normative cambiano, si evolvono e si aggiornano e con esse le raccomandazioni, gli adempimenti e gli obblighi. Di conseguenza anche le responsabilità, soprattutto in capo all’amministratore di condominio. Ecco la nota dell’ingegnere Roberto Masciopinto.

Raccomandazione corrisponde a una prescrizione non cogente e ciò costituisce l’alibi. Mi spiego meglio, la materia antincendio è passata dall’avere regole prescrittive per poi arrivare ad un approccio prestazionale che sposta l’attenzione non solo più sul progetto, ma anche (e forse soprattutto) sulla gestione da parte dei “titolari e responsabili” della attività antincendio.

La norma di partenza per gli Edifici Residenziali è il d.m. 246/1987, seguito poi al d.P.R. 151/2011 che ha portato al Codice di Prevenzione Incendi (2016) ed al suo aggiornamento corrispondente al d.m. del 25 gennaio 2019. Documento essenziale, l’Allegato 1, specifico per gli edifici residenziali esistenti.

È nevralgico, ad esempio, il ruolo della facciata che può essere aggredita dall’interno e/o dall’esterno (effetto performance). Ancora più importante la prescrizione di controllo e verifica degli edifici esistenti residenziali che doveva avviarsi nel 2019. Chi doveva provvedere a questa verifica? Facile: Gli amministratori di condominio, oggi definitivamente individuati come “titolari e responsabili della attività”, unitamente ai tecnici preposti al controllo dell’edificio. Un altro elemento portatore di controllo, è la destinazione d’uso promiscua dell’edificio. In tutte le città si hanno edifici prevalentemente residenziali ma che ospitano ai primi piani attività commerciali quali ad esempio negozi, autofficine ed uffici, ovvero attività portatrici sane di sostanze infiammabili.

La priorità del controllo è rivolta quindi ad edifici residenziali che hanno le seguenti caratteristiche:

• Presenza di attività a carattere promiscuo.
• Controllo per edifici con altezza di gronda compresa tra i 12 m ed i 24 m, ovvero palazzi di 3 e 4 piani.
• Controllo e verifica obbligatoria per edifici alti che superano i 24 m di altezza di gronda.
• Il controllo deve essere eseguito su edifici che sono già stati oggetto di intervento di riqualificazione energetica.

Attenzione a ciò che è accaduto a Milano e Torino: non spaventare o precludere l’applicazione del cappotto, misura energetica promossa ed applicata dal Superbonus 110%, ma prevedere una progettazione integrata con le prescrizioni antincendio. Il grande problema è l’ulteriore competenza professionale da chiamare il campo: il professionista materia di antincendio. Ogni materiale ha il suo utilizzo ed ogni struttura ha le caratteristiche specifiche: facciata ventilata o meno, tecnologie costruttive particolari. L’uso indiscriminato non deve essere il passepartout valevole in ogni condizione di progettazione di qualificazione energetica. Il problema? La norma non parla chiaro, sono citati sì i controlli sui materiali ma non la qualificazione esplicita in materia di antincendio. È fondamentale la progettazione integrata, la norma deve correre parallelamente all’applicazione ed ancora una volta, purtroppo, siamo in ritardo ma non è troppo tardi per rimodulare l’approccio…non siamo in ritardo per fare incontri e confronti fra gli attori di questo grande cambiamento!

Roberto Masciopinto, ingegnere.

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Anche coloro che lavorano in condominio devono essere tutelati, in materia di sicurezza, dal datore di lavoro. La norma ex art 2087 c.c. , come è noto , impone al datore di lavoro di adottare a tutela dei lavoratori le misure specifiche indicate in particolari atti normativi secondo il principio della massima sicurezza tecnologicamente fattibile. Ecco la nota del presidente del nostro centro studi, avvocato Angelo Lantieri.

E’ quindi compito del datore di lavoro prevenire tutti i rischi presenti nell’ambiente del lavoro tenendo conto ( attraverso la valtuazione dei rischi e l’affiancamento con il medico competente – art 29 e art 38 d.lgs n 81/2008 ) dei rischi endogeni ( insiti nel tipo di lavoro ) e di quelli esogeni ( proveniente dall’esterno siano essi dipendenti o indipendenti dall’operato dell’uomo ). Possiamo qualificare come rischi esogeni quelli rientranti nel Covid -19.

La legge 35/2020 all’art 2 comma 2 lett g prevede che le attività consentite si svolgono previa assunzione da parte del titolare o del gestore di misure idonee ad evitare assembramenti di persone con l’obbligo di predisporre le condizioni per garantire il rispetto delle distanze di sicurezza interpersonale adeguata a prevenire o ridurre il rischio di contagio e nel caso laddove non sia possibile rispettare  tale distanza adottare previsioni di protocolli di sicurezza anticontagio con adozione di strumenti di protezione individuale.

Nell’ambito condominiale secondo quanto previsto dagli art 36 e 37 d.lgs n 81/2008 l’amministratore  deve informare i dipendenti sui rischi alla salute, connessi allo svolgimento dell’attività ed ai pericoli derivanti dall’uso dei prodotti utilizzati per la sanificazione degli ambienti e sulle misure da adottare in presenza di coronavirus e sulle autorità da interpellare. A tal fine il protocollo di regolamentazione delle misure per il contrasto ed il contenimento della diffusione del virus negli ambienti di lavoro è sottoscritto nel d.p.c. del 11.03.2020. Tale protocollo può essere anche applicato nell’ambito condominio, luogo di vita e di lavoro quale norma regolamentare del d.lgs n 81/2008 riferibile 8 ar t3 9 a tutte le attività lavorative ivi svolte.

Quale compiti dunque per l’amministratore?

L’amministratore deve:

• Informare i lavoratori delle condizioni di rischio
• Informare le persone che lavorano nel condominio sulle procedure di sicurezza da adottare in presenza di sintomi della malattia da corona virus. Fornire ai lavoratori le mascherine ed i guanti di protezione e obbligare i lavoratori ad adottare tutte le precauzioni igieniche, in particolari per le mani.
• Scaglionare gli ingressi nel condominio in modo da evitare assembramenti. Indicare alle persone che svolgono attività lavorativa nel condominio orari di ingresso e di uscita in modo da evitare contatti in zone comuni.

E’ anche vero, però, che l’amministratore condominiale non è un pubblico ufficiale, nè tantomeno possono essergli attribuite funzione di tutela della salute pubblica.

L’unica circostanza certa ed importante in questo momento emergenziale nazionale, è che gli amministratori di condominio si impegnino a rispettare le restrizioni imposte e a divulgare le  informazioni necessarie per sensibilizzare condomini , dipendenti e fornitori. Dovranno applicare integralmente l’accordo per le parti che si riferiscono alle modalità di accesso dei fornitori esterni della pulizia e sanificazione del condominio, quindi disciplinare la fruizione e l’accesso agli spazi comuni in modo da evitare assembramenti, dovrà avere cura di igienizzare le parti comuni condominiali maggiormente esposte al rischio contagio: portone d’ingresso, atrio, scale, corrimani , ascensori , bottoniere e pulsantiere dei citofoni. Naturalmente , per quanto accorto l’amministratore possa adoperarsi al fine di garantire la realizzazione delle sopra esposte finalità, l’effettiva riuscita dell’opera di prevenzione viene comunque affidata al senso civico , all’educazione ed alla responsabilità dei singoli. Non bisogna infatti dimenticare che nonostante l’amministratore possa agire direttamente anche in via giudiziale per fare osservare il regolamento condominiale , stante l’attualità del fenomeno pandemico è assai difficile ipotizzare l’esistenza dei Regolamenti che contengono disposizioni miranti alla prevenzione ed al contenimento del corona virus.

In ultimo, cosa deve fare l’amministratore nei condomini ove è presente il servizio di portierato ai fini della tutela del lavoratore nell’ambito della normativa anti covid 19?

La risposta più semplice ed immediata può ricavarsi da un dato istituzionale ossia il DPCM 11.03.2020, che all’art.1,comma.1 n.7, lettera d) prevede che deve essere adottato il “protocollo di sicurezza anti-contagio e, laddove non fosse possibile rispettare la distanza interpersonale di un metro come principale misura di contenimento, con adozione di dispositivi di protezione individuale DPI (mascherine, guanti, disinfettati)”. La norma involge direttamente l’amministratore condominiale che, come si è visto, quale datore di Lavoro ha l’obbligo di fornire ai dipendenti del condominio dispositivi di protezione individuali (Dpi) e redigere il Documento di valutazione dei rischi (Dvr), obbligatorio se nel Condominio è presente almeno un lavoratore. Per l’emergenza Coronavirus, l’amministratore deve invitare il portiere ad applicare le disposizioni contenute nei Dpcm per svolgere la propria mansione in sicurezza. Non potendo lavorare da casa in smart working – a meno che il datore di lavoro non anticipi le ferie – il portiere potrà continuare a svolgere il servizio. Qualora dovesse accusare i sintomi influenzali del Covid-19, il dipendente deve contattare i numeri di emergenza e ritirarsi in isolamento volontario, avendo cura di contattare l’amministratore che avviserà i condòmini. Il portiere, dunque, potrà svolgere le proprie mansioni sul posto di lavoro, con i dispositivi di protezione individuale e con la diligenza, di operare, mantenendo la distanza di un metro (il DPCM del 22 marzo 2020 e quelli successivi hanno confermato che devono proseguire tanto il servizio di portierato che la pulizia delle parti comuni nel rispetto delle regole di distanziamento imposte e con l’uso di mascherine e guanti.

Avv. Angelo Lantieri, presidente centro studi AMi

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Il 2020 rimarrà sempre nei nostri ricordi, per essere buoni, ma la pandemia ha lasciato i segni anche nella quotidianità dei condomini. Ecco la nota di Federica Bugea, delegata AMi Roma.

L’emergenza sanitaria da SARS COV-2 (COVID-19), che sta caratterizzando questo tempo, rende il periodo unico nella storia dell’ultimo secolo. Il nostro modo di vivere, di uscire e di relazionarci è sicuramente cambiato, e uscendo per strada la prima cosa che risalta all’occhio è la diffidenza, per proteggerci è necessario mantenere le distanze. Questo senso di insicurezza è ancor più evidente all’interno del Condominio, dove spesso si deve convivere con chi sottovaluta la gravità della situazione. Come è stata vissuta e come si vive l’emergenza Covid  all’interno del condominio? Innanzitutto definiamo che cosa è il Condominio, questo concetto culturale introdotto esplicitamente nel 2012 dal Legislatore: il Condominio è l’insieme della proprietà privata, le singole unità immobiliari e le parti del bene comune: scale, androni, tetto, ascensori. Tuttavia, per  godere appieno del diritto alla proprietà privata all’interno dello stabile condominiale è fondamentale il rispetto e l’uso delle parti comuni. Questo concetto, di rispetto della cosa comune, apparentemente semplice e intuitivo, durante il periodo di emergenza, ha evidenziato quanto siano lacunose le norme che riguardano il condominio; di fatto soprattutto durante la pandemia è nata l’esigenza di affidarsi a norme non scritte dettate nella maggior parte dei casi dall’esigenza di situazioni concrete.

In questo contesto si inserisce il ruolo “spinoso” dell’amministratore di condominio, quale è il suo ruolo, quali poteri e quali strumenti  ha per ottemperare alle problematiche relative all’emergenza covid-19?

Gli articoli 1129, 1130 e 1135 del codice civile evidenziano quali sono gli obblighi, le attribuzioni e i doveri dell’amministratore di condominio; nelle norme non è prevista alcuna indicazione per la gestione in stato emergenziale, come quella che stiamo vivendo, di fatto alla formulazione generica e astratta contenuta negli articoli è difficile far corrispondere una realtà straordinaria. L’attuale pandemia ci ha colto tutti impreparati, non c’è negli anni precedenti una simile situazione che possa fungere da precedente, alla quale fare riferimento; è mutato il modo di vivere e di comportarsi gli uni con gli altri, e questo ha sicuramente creato una sorta di codice di comportamento che andrà a migliorare la vita all’interno del condominio. L’auspicio è che tutte le attenzioni che si stanno attuando all’interno dei condomini possa proseguire anche in futuro.

Tra le novità c’è la mascherina, divenuta il “must” del momento, importante per la sicurezza di tutti e da indossare anche nelle parti comuni. Pensa al vano scala o in ascensore, ad esempio. Il condomino che uscendo di casa indossa il dispositivo di protezione è certo che, se anche occasionalmente e in modo accidentale incontrasse un altro soggetto che a sua volta indossa il dispositivo di protezione, l’evento dovrebbe contenere il rischio della propagazione del virus. L’utilizzo di disinfettanti, posti per esempio all’ingresso dello stabile, per evitare il diffondersi del virus attraverso il contatto delle parti comuni come il pulsante dell’ascensore o il corrimano delle scale. Nella situazione cui si verifichi un caso di positività all’interno del condominio  o si abbia un fondato sospetto è necessario avvisare le autorità competenti, in un contesto del genere il dovere civico e la sensibilità e responsabilità dei singoli soggetti assumono notevole importanza.

Va precisato che il condomino positivo non è obbligato a comunicare il proprio stato di salute all’amministratore. L’obbligo vige solo verso le autorità sanitarie per finalità di quarantena, per monitorarlo ed effettuare il tracciamento dei contatti. Ovviamente il soggetto posto in quarantena è obbligato all’isolamento e tenuto ad evitare, per quanto gli sia possibile, di entrare in contatto con gli altri condomini e all’utilizzo degli spazi comuni.

Il soggetto però può comunicare di sua spontanea volontà all’amministratore il suo stato di salute, ma quest’ultimo è chiamato alla riservatezza. L’amministratore può comunicare al resto del condominio che esiste un caso positivo all’interno dello stabile, mantenendo riservato il nominativo, e invitare a una maggiore attenzione nei luoghi comuni e ribadendo le regole di distanziamento sociale ed esortando ad igienizzare frequentemente le mani. L’amministratore può procedere all’opera di sanificazione degli ambienti comuni, al solo scopo cautelativo, ma non vi è l’obbligo. La sanificazione può essere effettuata solo da ditte specializzate ma farla una tantum a scopo preventivo ha poco senso, visto che ogni giorno gli ambienti comuni sono frequentati da tutti gli abitanti dello stabile, infatti colui che esce dall’abitazione, e cioè dalla proprietà privata, entra nel bene comune a cui accedono non solo gli altri condomini, ma anche i terzi, per esempio: la ditta delle pulizie, ditte di manutenzione del condominio, il medico che va a visitare ai malati o coloro che effettuano le consegne  a domicilio.

La spesa di sanificazione è ovviamente a carico del condominio e si va a sommare alle spese condominiali, quindi onde evitare possibili contestazioni successive alla spesa effettuata sarebbe bene avere diversi preventivi e allegare la fattura della ditta che avrà eseguito la sanificazione, specificando che la sanificazione è stata effettuata a seguito della segnalazione di un positivo all’interno dello stabile. Per evitare ulteriori contestazioni può effettuare una riunione straordinaria interrogando i condomini direttamente sulla spesa. A tal proposito occorre ricordare che molti condomini non hanno potuto tenere l’assemblea ordinaria approvativa del bilancio per l’eccezionale situazione legata a Covid 19. Pertanto, gli amministratori che gestiscono questi stabili non hanno in mano alcuno strumento legale che possa loro permettere di chiedere il pagamento degli importi condominiali, dall’altro lato però la vita del condominio e con essa gli oneri continuano a maturare e devono essere adempiuti ad esempio l’acqua, il gas, la pulizia delle scale che ove ritenuto opportuno sono state implementate.

In questa situazione, sarebbe auspicabile che ogni condominio avesse dei condomini che in maniera spontanea pagassero le quote condominiali nella misura egualitaria rispetto a quella dell’anno pregresso in attesa dell’approvazione del bilancio, tutto ciò riporta al senso civico del sentirsi parte integrante di quella micro famiglia che si chiama Condominio. Per quanto riguarda le varie problematiche relative alle assemblee, come svolgerle, dove, quali misure utilizzare ecc… ha suscitato non poche difficoltà l’approvazione del Decreto Legge 7 ottobre 2020 convertito in legge n. 159 del 27 novembre 2020, ritenuta da molti amministratori come una norma distruttiva per il condominio, procedendo per gradi troviamo alcune problematiche ad esempio per quanto riguarda le assemblee in modalità telematica, dovrebbero essere approvate con il consenso di tutti, oppure dovevano essere previste dal regolamento condominiale, ma nessuno avrebbe mai immaginato di ritrovarsi in una simile situazione nel 2020, di fatto prima del 2020 non si era mai verificata una situazione emergenziale come quella che stiamo vivendo e nessuno mai aveva mai pensato di introdurre una simile opzione e ad un relativo consenso preventivo dei condomini.

Invero le assemblee di condominio presentano evidenti difficoltà in presenza figurarsi in modalità telematica, con relativi problemi di connessione, strumenti tecnologici ecc… nella norma appena approvata, il consenso dei condomini è sostituito con “la maggioranza” dei condomini, sorge spontaneo il quesito a quale maggioranza faccia riferimento la norma, ad una maggioranza dei presenti? quindi al 50+1 dei condomini? Se così fosse verrebbe a mancare il rispetto del requisito primario previsto dall’art. 1136 c.c. che prevede una maggioranza su base millesimale. Viene meno la possibilità di partecipazione all’assemblea da parte di tutti gli aventi diritto, in quanto non avremmo la partecipazione di tutti i condomini sia per mancanza di strumenti tecnologici che per connessione idonea ecc.. ciò va a vincolare l’intera compagine condominiale perché solo una parte dei condomini andrebbero a partecipare all’assemblea, con il rischio di decidere per la restante parte di condomini che se presenti avrebbero votato contro.

Manca l’indicazione dei criteri da seguire in relazione alle deleghe, ad eventuali problemi di connessione che si verificano durante l’assemblea, o nel caso in cui un condomino si disconnette in prossimità della votazione con relativa perdita del quorum, mancano in oltre le indicazioni per quel che concerne la  violazione della privacy, si pensi ad esempio  alla situazione in cui vi è il condomino collegato online, in presenza di altri soggetti possibilmente estranei al condominio, non sono stati individuati i criteri di gestione tecnica dell’assemblea, chi gestisce l’assemblea? si pensi ad esempio alla sovrapposizione di voci durante il collegamento, dunque come abbiamo evidenziato vi sono una serie di difficoltà che sono già presenti nelle assemblee in presenza e che con la modalità telematica online sarebbero ancora più complicati da gestire. L’auspicio sarebbe quello di dare maggiore autonomia e maggiori poteri all’amministratore in particolar modo in questo periodo per potergli consentire di agire auto nomante in situazioni emergenziali, come l’attuale.

Federica Bugea, delegata AMi Roma

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