Tutela delle destinazioni d'uso delle parti comuni ed installazione di impianti

Tutela delle destinazioni d'uso delle parti comuni ed installazione di impianti

Tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117 quater c.c.) e installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (art. 1122 bis c.c.)

Con la riforma del 2012 (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), il Legislatore ha introdotto un’apposita norma a tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni, testualmente prevedendo che “In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136”.

Presupposto di operatività del sistema di tutela immaginato dall’art. 1117 quater c.c. è lo svolgimento di un’attività in grado di incidere negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni. Per destinazione d’uso deve intendersi la destinazione risultante dalla documentazione catastale o, nel caso di beni non censibili, quella “naturale” del bene, alla luce delle sue caratteristiche.

In caso di attività potenzialmente lesiva delle destinazioni d’uso delle parti comuni, il singolo condomino, l’amministratore e l’assemblea (con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c.) possono diffidare l’esecutore materiale, anche intraprendendo azioni giudiziarie. Più precisamente, i condomini, anche singolarmente, e l’amministratore possono diffidare l’esecutore e, nel caso in cui questi perseveri nello svolgimento dell’attività contestata, possono convocare l’assemblea per l’adozione dei provvedimenti opportuni.

La detta previsione normativa deve essere coordinata con l’art. 1122 bis, norma che, nel regolare l’installazione di impianti non centrallizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, contempla uno specifico sistema di tutela delle parti comuni.

Trattasi di attività che, in linea di principio, è consentita; infatti, non occorre alcuna previa autorizzazione da parte dell’assemblea al fine di procedere alle installazioni di cui sopra, ancorchè effettuate su parti comuni. Il diritto all’istallazione dei detti impianti costituisce – come chiarito in giurisprudenza, seppure specificamente per l’installazione delle antenne – un diritto perfetto di natura personale (Cass. Civ., Sez. II, 21 agosto 2003, n. 12295 e precedentemente Cass. Sez. Un. 3728/1976) la cui realizzazione può essere limitata soltanto nel quomodo e non anche nell’an, rinvenendo nel principio costituzionale della libertà di informazione (art. 21 Cost.) il fondamento del suddetto diritto.

Alla luce di tale considerazione, il legislatore del 2012 (applicando principi noti: Legge n. 554/1940 e D.P.R. n. 156/1973), con la previsione normativa in commento, ha voluto agevolare l’utilizzazione da parte del singolo condomino delle parti comuni sia per l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a flussi informativi (anche da satellite o via cavo), sia per l’installazione di impianti fotovoltaici necessari per la produzione di energia da fonti rinnovabili non inquinanti. Qualora l’installazione comporti la modifica delle parti comuni la legge prevede una serie di cautele che limitano l’esercizio del diritto del condomino.

Più precisamente, nel caso in cui le installazioni da realizzare rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, è richiesto l’intervento dell’organo assembleare. In tale ipotesi “l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi”. L’assemblea, quindi, può prevedere, con la maggioranza di cui al quinto comma  dell’art. 1136 c.c. (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio), le modalità alternative di esecuzione dell’installazione o imporre l’adozione di specifiche cautele al fine di salvaguardare la stabilità, sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, inoltre, può provvedere, se lo richiedono gli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, rispettando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Ad ulteriore rafforzamento della posizione dei condomini l’art. 1122 bis prevede che l’assemblea abbia la facoltà di subordinare l’installazione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per gli eventuali danni.

Ne discende che l’assemblea non può vietare l’installazione ma soltanto regolarne e disciplinarne le modalità attuative, in modo tale da non arrecare pregiudizio agli altri condomini.

L’art. 1122 bis c.c., infatti, rappresenta applicazione del più generale principio di cui all’art. 1102 c.c. – che, seppure dettato nell’ambito della comunione, trova applicazione (ex art. 1139 c.c.) anche in tema di condominio – in ragione del quale è consentito a ogni condomino l’uso della cosa comune  a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

L’installazione degli impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a flussi informativi, nonchè degli impianti fotovoltaici, seppure normativamente consentita, incontra il generale limite del divieto dell’abuso del diritto; infatti, come affermato in giurisprudenza (anche precedentemente all’introduzione della normativa in esame), l’installazione dell’impianto su parte comune potrebbe risultare illegittima ove in concreto comprometta il pari diritto d’uso spettante agli altri condomini (Cass. Civ., Sez. II, 22 dicembre 2014, n. 27167) o impedisca il libero uso della proprietà, secondo la sua destinazione, arrecando danno alla proprietà medesima o a terzi (Cass. Civ., Sez. II, 21 agosto 2003, n. 12295).

 

Avv. Rosalia Calandrino

Spagnolo&Associati

Studio Legale

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