L'amministratore nella gestione delle controversie condominiali

L'amministratore nella gestione delle controversie condominiali

Non è un mistero che il condominio possa riservare anche momenti non proprio idilliaci, addirittura arrivando a vere e proprie controversie giudiziarie.

Qual’è il ruolo e, soprattutto, quali sono i compiti di un amministratore al fine di sanare queste situazioni?

Il vice presidente di AMi, Vito Lucente:”Considerando le continue insorgenze conflittuali in ambito condominiale, verrebbe subito da dire che il ruolo primario di un amministratore condominiale, preparato, professionista, sia quello di mediatore tra le parti interessate, siano esse condomini o terze persone estranee al condominio”.
Il primo e massimo sforzo da parte dell’amministratore deve inevitabilmente tendere a far si che il condominio non venga coinvolto in una procedura giudiziale. Ciò significherebbe : eliminazione e risoluzione in tempi brevi del problema, eliminazione di fonti di stress “condominiale”, riduzione delle spese, eliminazione di tediose e litigiose assemblee condominiali, tranquillità condominiale.

Ovviamente – prosegue Lucente – la risoluzione di una controversia dipende anche dalla volontà delle parti di mediare. Spesso infatti ci si trova di fronte a sterili e puerili questioni di mero principio che altro non fanno che alimentare tra i condomini odi e rancori che con un po’ di buon senso civico e rispetto reciproco potrebbero essere facilmente risolte. Di conseguenza quando sorge la controversia l’amministratore è tenuto ad osservare un regolare comportamento al fine di non incorrere lui stesso in responsabilità.

Punto di partenza, per poter capire il ruolo e i compiti dell’amministratore in presenza di una controversia è sapere che il condominio non si qualifica come una società, non è un’impresa e non è dotata di personalità giuridica; ma al contempo non è un soggetto che “differisce” dal diritto dei singoli individui. Escludendo quindi un’ipotesi di rappresentanza cd “organica” ma anche per rendere ai terzi la possibilità di esperire un procedimento giudiziario nei confronti del condominio, il legislatore ha ben previsto l’impianto normativo di cui agli articoli 1130c.c. e 1131 c.c. che identificano la rappresentanza sostanziale e processuale dell’amministratore di condominio.

In particolare :
l’art. 1130 identifica specificatamente e in maniera puntuale tutte le attribuzioni in capo all’amministratore del condominio per le quali è vincolato nell’espletamento del suo mandato professionale (es. l’amministratore deve eseguire le deliberazioni assembleari, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni, ecc…)
l’art. 1130 (inderogabile ex art. 1133 c.c.) identifica la rappresentanza processuale dell’amministratore che si distingue in:

  1. attiva (quando è il condominio che sta proponendo un’azione contro qualcuno);
  2. passiva (quando il condominio è convenuto in un giudizio promosso da qualcuno). 

Il potere di rappresentanza dell’amministratore di condominio è quindi ben disciplinato da un impianto normativo e solo in caso di contestazione o dubbi spetterà all’amministratore l’onere della prova in ordine alla sua legittimità di rappresentanza e legittimità a “stare” in giudizio. La prova per eccellenza è ovviamente fornire documentazione in ordine alla sua avvenuta nomina e, in presenza di citazioni e/o provvedimenti i cui contenuti esorbitano dalle sue attribuzioni ex art. 1130 comma 3 c.c., l’autorizzazione assembleare.

Nei casi in cui si debba agire per questioni che esorbitano i poteri e le attribuzioni ex lege (o non previste dal regolamento di condominio o non autorizzate dall’assemblea), l’amministratore è obbligato ad informare immediatamente l’assemblea dei condomini per ottenere sue decisioni e disposizioni.
Si precisa che l’obbligo di informazione è un obbligo cd “interno” previsto nel rapporto di mandato fiduciario; l’inosservanza di tale obbligo costituisce una giusta causa di revoca giudiziale – art. 64 disp att. c.c.- dell’amministratore ed eventuale risarcimento danni da parte del condominio. Nulla rileva, in capo ai condomini, sulla efficacia/effetto dell’eventuale sentenza.
Di fronte ai provvedimenti presi dall’amministratore in maniera autonoma e che esorbitano le sue attribuzioni, i condomini hanno due mezzi di impugnazione e contestazione :
Il ricorso all’autorità giudiziaria : ammessa in casi ben specifici (es provvedimenti contra legem , contrari al regolamento condominiale o non previsti dalle sue attribuzioni…) e nel termine perentorio dei 30 giorni dall’avvenuta notizia del provvedimento.
Il ricorso all’assemblea del condominio : non è soggetta a limitazioni, a decadenza, a particolari formalità. È un ricorso accessibile a tutti i condomini interessati e può essere attivato anche per tutti quei casi in cui si evince la violazione di tutti quegli obblighi e compiti imposti all’amministratore dal rapporto di mandato che caratterizza il suo incarico.

L’assemblea condominiale non è però un organo giudicante. Il suo potere nei confronti del provvedimento è esclusivamente quello di revoca o ratifica. Solo successivamente, affidandosi ad un difensore legale, potrà eventualmente espletare l’azione giudiziaria di risarcimento del danno. Il potere di rappresentanza in giudizio e quindi il potere e la decisione di resistere o impugnare un provvedimento sfavorevole al condominio spetta sempre e comunque all’assemblea del condominio che è l’organo principale, dispositivo.

L’amministratore del condominio non può essere dotato in autonomia di tale potere non fosse altro che, per sua natura e rapporto, egli identifica esclusivamente l’organo esecutivo che deve sempre dar conto ai condomini in ordine al suo operato per il quale è stato autorizzato ad agire.

Conclude Lucente: poiché l’incarico dell’amministratore di condominio si estrinseca nel rapporto di mandato fiduciario (lat. intuitu personae) è buona cosa, anche deontologica, che lo stesso renda sempre, immediatamente e comunque conto ai condomini di tutto quanto stia accadendo. Anche nel caso in cui il suo agire venga legittimato ex lege. Anche da questo semplice comportamento si evince la professionalità, la serietà e la correttezza del professionista a cui si è affidata la gestione del proprio patrimonio immobiliare”.

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